关于房地产行业，有这样一位“经济老中医”，他能用精准的判断，为楼市发展把脉。
他就是原重庆市市长黄奇帆。
在重庆任职期间，凭借出色的经济管理能力，精准把控重庆楼市，化解库存危机，在业内声名远扬。
早在2023年，当不少房产专家还在大谈“房价触底反弹”时，黄奇帆在房地产趋势论坛上，直接泼了一盆冷水：
“如果现在还有人认为房地产会反弹上涨，那他对经济肯定是没什么认知的！”
他用一组组冰冷的数据，撕开了房地产行业的伤疤，直言：
“中国房地产的底层逻辑已彻底改变！”
这话一出，可谓是一石激起千层浪，让不少还对房价抱有幻想的人心头一紧。
01
黄奇帆的三大论断：
打破反弹幻梦的清醒剂
我把黄老先生的观点，梳理了一下，主要有以下几点：
第一，供需逆转，房子比人多出1.6亿套！
黄奇帆反复强调一个残酷的现实：全国住房套户比已经达到1.16，也就是说100户家庭对应116套房，这个数字远超国际警戒线1.1。
更让人触目惊心的是12.1%的空置率，相当于每8套房就有1套空置着，在三四线城市情况尤为严重。
像山东聊城套户比1.35，河北保定1.42，鹤岗更是夸张，高达1.79。
想想看，鹤岗70㎡的新房只卖8万，这样的市场环境下，房子还怎么保值？
第二，是人口断崖，90后比80后少4000多万接盘侠。
我们知道，以现在的人口形势来看，对房地产来说可不太乐观。
新生儿数量比8年前暴跌40%，结婚登记人数减少35%，这直接导致刚需购房群体断崖式萎缩。
而且城镇化率已经逼近68%的天花板，以前进城农民买房的故事，再也讲不下去了。
黄奇帆更是一针见血地指出：
“未来十年，开发商建的房子比新生儿数量还多！”
没有了足够的买房人，房价拿什么涨？
第三，是政策转向，政府救市≠刺激房价。
面对创20年新高的7亿㎡商品房库存，国家虽然投入数万亿收储，但目标很明确，是要把这些房子转化为保障房、人才公寓，可不是为了推高房价。
就拿深圳、青岛来说，当地保障房价格比周边低40%，直接把很多刚需购房者吸引走了。
黄奇帆反问：“当政府用白菜价供应保障房时，普通商品房还怎么涨？”
我们看到，当前很多房地产大V，是不是抛出一个刺激的观点：房子要反弹了。
但是，下面3个反证，就可以打脸。
首先，是房地产行业指标倒退回15年前。
从销售规模看，2024年预计新房销售额8.4万亿，直接退回到2015年的水平。
建设规模上，新开工面积仅6.9亿㎡，相当于2006年的数据，倒退了18年。
投资信心也受挫，开发投资额9万亿，跌回2014年。
这些数字明明白白地宣告，房地产的黄金时代已经一去不复返了！
其次，是购买力枯竭，中产财富被房产“绑架”。
我们知道，在中国，中产家庭70%的资产都锁在了房产里，远高于欧美国家的30%-40%。
一旦房价下跌，家庭财富直接“腰斩”。
北京二环的“老破大”，3年跌价300万，抵押率降至40%。
深圳的业主就算降价1.5万/㎡，房子还是难出手，经营贷断供的情况也越来越多。
真应了那句话：“房子从财富象征变成债务牢笼，只需一次失业或一场大病！”
再次，是房企求生，千亿现金也难“造血”。
我们看到，冰冻三尺非一日之寒。
就算是保利、华润这些手握现金超千亿的央企，2024年经营性现金流也大幅“掉队”。
世茂、远洋等房企现金流持续为负，“造血”能力几近枯竭。
开发商自己都自身难保了，还怎么能撑起房价上涨？
信心贵比黄金，市场回暖可期
——读人民日报热点快评
文／原国家房改课题组组长
信心比货币和黄金更宝贵。最近我在多个场合反复强调过这句话，是因为它道出了房地产市场的核心逻辑。没有信心，再好的政策也难以落地；没有信心，再真实的回暖也会被误读为昙花一现。
近日，《人民日报》刊发经济热点快评《房地产市场，稳的态势在增强》，以三组实打实的数据为市场定调：库存迎来历史性拐点，截至3月末全国商品房待售面积连续52个月以来首次同比下降；核心城市成交量爆发式增长，北京二手房成交创近15个月新高，上海二手房成交突破3.1万套创近5年新高；房价止跌回升，一线城市新房和二手房价格环比双双反弹。这篇文章字字务实、句句有据，传递的信号再明确不过——房地产市场正在走强，不妨多一些耐心，未来值得期待。
我从事房地产领域数十年，参与了1998年住房制度改革的全过程，经历过市场的起伏跌宕。我深知，市场底部往往是在犹豫和质疑中走出来的。而今天，当权威媒体以数据和事实说话，当库存、成交、房价三大指标同步向好，我们有理由相信：楼市的“稳”不是昙花一现，而是根基扎实的趋势性回暖。
市场回暖有基础：
政策组合拳层层托底
这一轮回暖，不是市场自发反弹，而是供需两端政策持续发力、层层托底的结果。需求端，政策工具箱全面打开，多地优化限购、降低首付比例、下调房贷利率，北上广深等核心城市精准松绑，直接降低了购房门槛与资金成本。供给端，风险化解与保交楼同步推进，房企融资协调机制不断完善。去年年底以来各地密集出台的稳楼市政策，降低合理购房门槛和成本，撬动了刚性与改善性住房需求；供给端则聚焦“控增量、去库存、优供给”导向，优化土地供应结构、推进“好房子”建设等。
今年一季度，全国超100个市县出台房地产相关政策约160条，政策实施的力度与精准度持续提升。这意味着什么？意味着从中央到地方，稳住房地产市场的共识已经形成，且正在转化为实实在在的行动。
信心修复是关键：
从“万事俱备”到“东风已来”
有人问我，当前政策出了这么多，效果为什么还有滞后？我的回答是：政策已经应出尽出，房贷利率降至30年最低，首付比例降至历史最低，限购在绝大部分城市已全面取消，可谓“万事俱备”，此前缺的是“东风”——缺的就是信心。2026年中央经济工作会议三次提到“信心”，这绝非偶然。正如我在多次采访中所言，居民家庭财富和房地产市场稳定息息相关，楼市低迷的核心症结在于信心不足。
而今年一季度，信心的东风已经吹来。《人民日报》的这篇评论，连同此前《人民日报》连发的六篇“钟才平”署名文章、《求是》杂志的《改善和稳定房地产市场预期》特约评论，高层通过权威渠道持续释放信号，明确房地产的民生属性、发展潜力与金融资产属性，正是对市场关切的及时回应，也是稳定预期的关键举措。权威定调+数据印证，说明信心正在加速修复。
前进方向明确：
加快完善“市场+保障”双轨制
回顾1998年房改，我们推动住房商品化改革，实现了从福利分房到市场配置的历史性跨越，中国城镇居民从人均居住面积仅约17平方米，到如今户均拥有1.3套住房，几千年来的“居者有其屋”梦想得以实现，住房价值占到城镇居民家庭财富的60%。今天我们要在新的历史起点上，加快构建房地产发展新模式。这一新模式的核心，就是加快完善“市场+保障”的住房供应体系——“住房双轨制”。商品房市场遵循市场规律，满足改善性需求；保障房面向中低收入群体、进城新市民等重点人群，体现民生托底。
这不仅是政策方向，更是改革初心。当前全国约有2.5亿进城新市民，涉及近亿个家庭，他们是保障房的重点覆盖对象。而城市原有居民的改善性需求依然旺盛。这两股需求叠加，就是房地产市场的长期基本盘。
展望与呼吁：
稳住法拍房，激活置换链
共同迎接市场回升
在看到回暖信号的同时，我们也要清醒地认识到，城市楼市分化依然显著，回暖基础仍需夯实。我要再次呼吁：尽快采取措施稳住法拍房市场。法拍房虽然总量不大，但低价成交形成的“边际价格”会迅速拉低周边房价估值，形成“法拍→房价跌→更多法拍”的恶性循环，加剧市场恐慌。稳住法拍房，就是稳住信心的第一步。
与此同时，当前京沪等重点城市带看量较为活跃，新增客户量高于去年同期，3月上海带看量比1月涨了近三成，为后续成交提供了有力支撑。随着置换链条逐步激活，“卖一买一”闭环形成，市场流动性将进一步恢复。前一段时间，舆论开始转向，看多房地产的声音日益增多，这是一个积极的信号。
立足中长期，随着供需两端持续发力、“好房子”建设稳步推进、新旧模式平稳转换，房地产市场的高质量发展仍然值得期待。我对2026年整体的楼市止跌回稳抱有充分的信心，对“十五五”时期整个房地产发展、经济发展、城镇化的发展也抱有充分的信心。多一分耐心，多一分信心，市场走强的态势就多一分支撑。让我们举起双手，迎接房地产市场持续回升的决胜之年！
两个大佬级专家，你听谁的？
每个人都最终为自己的认知买单。
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